2019年2月21日，工银国际发布研究报告，首次覆盖银城国际(1902.HK)，并给予「买入」评级，目标价2.97港元，较现价存在17.3%的上浮空间。该行认为公司已进入快速成长期，其合约销售在未来两年仍将保持强劲，并预期从2018年到2021年，公司收入的复合年增长率将达49.0%，核心净利润增长达74.0%，合约销售额增长达47.9%。

以南京为首 深耕长三角城市近20载

工银国际指出，银城国际专注于在长三角地区富裕城市，是为全龄客户开发中高端住宅物业的房地产开发商。地域专注性使银城国际得以享受该等富裕城市强劲的经济发展、购房者充足的购买力、政策上的支持、人才的引进等优势，加上公司优质及标准化的住宅物业、备受认可的品牌效应、富有经验及稳定的管理团队，预计公司将保持快速发展。截至2019年6月30日，公司在包括南京、无锡、镇江、马鞍山等9个城市的34个项目，拥有总建筑面积约400万平方米的土地储备，其中320万平方米为住宅物业，80万平方米为投资性物业。

合约销售增长快速 有望突破300亿元

鉴于新建物业的增加，工银国际预期公司合约销售将继续增长，在2020年超过260亿，并在2021年突破300亿元人民币。银城国际的确认收入以年复合增长率34.4%，从2015年的20.1亿元增长到2018年的50.7亿元人民币。工银国际预期，公司收入将以49.0%的增速，在2020/2021年达到100/160亿元人民币。而公司与当地或有经验的开发商合作开发的策略，尤其在进军新城市时，可助力公司以较低的运营风险及财务风险实现快速增长。

银城国际2018年之毛利率和净利率分别为29.0%及8.7%。工银国际预期，于2019-2021年，公司之毛利率及核心净利率将会呈先降后回升之态势，主要是因为2019-2020年确认的收入中，较多为合营或联营项目。该情况将在2021年得到改善。

港股拓展融资渠道 优化资本结构

工银国际指出，由于公司处于业务高增长期，其过去几年负债率处于较高水平。然而，自公司于2019年在香港联交所成功上市后，负债率已大幅降至149.2%（2019年6月30日），预计于2020/2021可降至133%/110%。该行留意到，公司现金及银行结存与短期债比率自2015年的24.1%已改善至2019年6月的127.9%，显示公司的短期偿债压力已大大降低。未来公司将继续拓展不同的融资渠道，包括银行贷款、发行股票及债券等，以寻求财务杠杆与业务快速增长之间的平衡。

首予买入评级 看好长期发展

工银国际认为，公司的地域专注性将继续发挥优势，维持高增长。该行使用NAV估值法，预计公司2020年资产净值约每股9.89港元，并以折让70%目标估值，相当于目标价每股2.97港元，意味着2020和2021年预测P/E分别为4.9X和3.0X，首予「买入」评级。